2017年12月3日日曜日

駅前周辺不動産の将来図 Some thoughts on the prospect of real estate within the surrounding of terminal station

世の中の変化(シェアリングエコノミー、クラウド技術、IoT等)から、街並みの変化に思いを巡らせてみました。特に経済活動に影響が大きい駅前周辺の不動産に絞って考察してみます。

これまで、駅前周辺は、人々が行き交う場所として、情報交換の場所として使われてきました。しかしながら、情報交換はネットワーク上で処理される方向に進んでいます。その結果、いずれ単純な情報交換を地価の高い駅前で行うことは経済的でなくなってくると予想します。

というところで、駅前不動産の将来予想を考えるとこんな感じでしょうか?
(新宿駅、渋谷駅等のターミナルステーションをイメージしています)

●情報交換所となっており、減少すると思われる不動産
 銀行、不動産仲介店、証券会社、旅行代理店、本屋、CD屋、レンタルビデオ屋等

●情報交換所ではなく、物理的なサービス提供があり、増加すると思われる不動産
 ホテル、飲食店、住居、娯楽施設等

銀行や不動産仲介店なんかが減っていくと街並みが一変しますね。

ちなみにここまで考えて自分のポートフォリオを見たところ、随分前に買った京阪神ビルディングが気になりました。同社は住友系の不動産賃貸業者で、優良物件をたくさんもっており、中でも売上が安定しているJRAの場外馬券場(売上4分の1を占める)の所有が魅力的でした。ただ、今回の考察で場外馬券場は厳しいなと考え直しました。馬券はネットでも販売しており、JRAも先のことを考えると高額な賃料を払って、駅前で馬券を売る理由がありません。ということで、株はすぐに売却しました。ブレインストーミングもたまには役立つものです。

蛇足ついでに、貸しテナント会社TKPのビジネスモデルは時代に合いそうですね。バリュエーション的に深堀するモチベーションが上がりませんが・・。

I have reflected how new technology and innovation (e.g., sharing economy, cloud computing and internet of things etc.) would change the city-space. In this post, I will especially focus on real real estate within the surrounding of terminal station which has large impact on our economy. 

The space surrounding station has historically been used for the place to trade information. However, trading information has got taking place on the cyber-space
 more and more.  As a result, I assume that it is getting not economical  to pay high rent just to trade information near the station.

Considering the change mentioned above, here is the prospect of real estate within the surrounding of terminal station.

The real estate which will diminish its number: the place to trade information
bank, real estate agency,travel agency, book store, etc.
The real estate which will increase its number: the place to provide experience and tangible goods
hotel, restaurant, residence, recreational facilities, etc.

Imagine that the former facilities are replaced by the latter facilities; that will be a lot of change; the hotel in Shinjuku-ward that I pass by everyday is overflowing with foreign tourists and I see there is more demand for those hotels than banks and real estate agencies.

2017年11月26日日曜日

読書感想 Book Report: Thinking, Fast and Slow

ダニエル・カーネマンの「Thinking, Fast and slow」を読みました。

ダニエル・カーネマンはノーベル経済学賞を2002年に受賞した心理学者で、投資家の間ではプロスペクト理論を考えた人物として、ご存知の方もいらっしゃるかもしれません。本書では、人間の思考回路を、システム1・システム2に分けて考えることで、人間の意思決定メカニズムを分析しています。システム1は自動的、無意識的、反射的な思考。システム2は意図的、意識的、分析的な思考です。運転で言うと高速道路で運転している際はシステム1の思考で、交通量の多い道路で目的地を探しながら運転しているような状態がシステム2の思考というところでしょうか。

投資家的な発想で考えてみます。
システム1的な発想の例
①新しい電池技術が注目されている。電池技術の革新は電気自動車の普及を促進する。
②A社は電池技術関連銘柄だ。
③A社を買うべきである

システム2的な発想の例
①新しい電池技術が注目されている。電池技術の革新は電気自動車の普及を促進する。
②A社は電池技術関連業種だ。
 →電池事業の売上に占める割合?
 →同業他社に比べて競争優位性は?
③A社を買うべきである or 買うべきでない

という感じです。
システム1は人間の祖先が何百万年もの間に生存のために身につけたもので、現代社会では非合理的であっても、多くの局面で人間の意志決定メカニズムを支配しています。反射的に結論を急ぐシステム1を制御しながら、システム2による意識的思考を行うことで、投資判断の質が向上できると考えます。

本書には、その他にも、認知や記憶の歪みのメカニズム等についても深い考察があり、非常に興味深かったです(歪んだ認知・記憶が意思決定の材料になっていることが、非合理的な意思決定の原因になっている)。これに関しては、認知・記憶の歪みに気づくことは困難なので、ダイアリーをつけたり、感情ではなく数字や事実を判断材料にすること等が、対策となると思います。

I have just finished reading "Thinking, fast and slow" written by Daniel Kahneman.

Daniel Kahneman is a psychologist who received a novel prize in Economics in 2002. He is also famous for his "Prospect Theory" among investors. In this book, he analyzes our decision-making mechanism by categorizing our thinking process into two kinds of system; System 1 and System 2. System 1 is automatic, spontaneous and reflexive, and System 2 is conscious, voluntary and analytical. To give you an example, System 1 is active when driving on the expressway with light traffic, and System 2 is active when driving amid the downtown to find the particular spot like a parking lot.

Applying this mechanism to decision-making in investing

System 1 works like below

1. New technology on battery has been focused; this innovation can facilitate the        diffusion of Electronic Vehicle. 
2. Company A is hot as a battery-related company. 
3. I should buy the stock of Company A

System 2 works like below

1. New technology on battery has been focused; this innovation can facilitate the        diffusion of Electronic Vehicle. 
2. Company A is hot as a battery-related company. 
    →What is the proportion of battery-related sales to the total sales? 
    →Does Company A have competitive advantage?
3. I should buy the stock of Company A or I should not.

System 1 could be irrational but it invariably dictates our decision-making even when the stake is much higher than we consciously feel. Therefore, we should improve quality of our decision-making by intentionally applying System 2 whenever necessary.

In this book, distortion of our memory and our cognition has also pointed out and discussed, and it was very intriguing as our memory and cognition is what we turn to when we make a decision. To avoid its biases and distortions, we could make a diary or weigh numbers and facts over our feelings.


  











2017年11月6日月曜日

参考にしているブログ the most enlightening investment blog

私がもっとも参考にしている投資ブログに「SAFAL NIVESHAK」があります。(ブログは英語です)。各種のコラムがありますが、中でもLattice work of mental modelsという多面的思考(学際的メンタルモデル)に関するコラムは秀逸で、個人的には人生観が変わるくらいの影響を受けました※。
とにかく今は、銘柄選択はそこそこに、本などを読んで投資哲学に関する考察を深めたいと思います。

※Lattice work of mental modelsという考え方は、ウォーレンバフェットのパートナーであるチャーリーマンガーの提唱する思考方法であり、端的に言えば、各種の分野の知識を幅広く知り、格子状的な思考回路を構築し、応用することで、合理的な判断に活用するというものです。

余談ですが、先日、職場で株の話をしている人がおり、高値相場なので警戒したほうがいいというようなことを言っていました。周りで株をやっている人は、大体、決算書が読めないような人が多いのですが、そういった人々が警戒感を感じるということは、まだまだブル相場も余裕があるのかなと思ってしまいました。まぁ、これからどこに行くかということよりも、どの辺に今いるかということが分かれば良いのです。

The most instructive blog of all for me is "Safal Niveshak"  Its writings on Lattice work of Mental Models is so enlightening.*
*the philosophy of Lattice work of mental models comes from Charlie Munger.

By the way, in my workplace I just overheard some of my colleagues saying that flying high stock market is dangerous; they can not read financial reports and do not know the basic accounting. Overhearing their view, I just thought that the bull market could rally more than I thought. Anyway, what is important is not to know where we are going and what is important is to know where we are.

2017年11月5日日曜日

これぐらいの水準 attractive price range

買いたい会社とその購入基準価格の一例ですが、2社挙げます
市場価格水準と自分の基準にどれだけギャップがあるかという記録を残すために、記載します。

アシックス 購入基準価格1300円(現在1724円)
・競争優位性(ブランド)あり、業績も底堅い
・2020オリパラ大会で、ポジティブフィードバックループを形成する可能性

セレスポ 購入基準価格1000円(現在1336円)
・競争優位性あり、業績も成長基調
・2020オリパラ大会で、ポジティブフィードバックループを形成する可能性

Those below are the companies that I want to buy; and the attractive price range

Asics: 1300 yen per share (current price 1724 yen) 
- competitive advantage (brand power) and solid earnings history 
- tokyo 2020 olympic and paralympic games could cause positive feedback loop somewhere

Cerespo: 1000 yen per share (current price 1336 yen) 
- competitive advantage and modest growth in sales and earnings 
- tokyo 2020 olympic and paralympic games coulc cause positive feedback loop somewhere

2017年10月12日木曜日

ケース2 ガスプロム Case2 Gazprom


①ビジネスモデルの優位性
ガス供給量の世界シェア約11%(欧州シェア約3割)
価格競争力、供給規模から、欧州・ロシアで優位性を確保。
ガス価格変動、政治的リスクの影響を受けながらも、毎年巨額の利益を確保。
(2014年は約5000億円を掛けたブルガリアのガスパイプラインが政治的理由で建設中止し、
 減損発生したが、それでも1500億ルーブルの黒字)
※1ルーブル=1.95円

②株主還元
2017年度 配当約6.5%(2011年から5%~10%位で安定)

③バランスシート
自己資本比率約64%
総資産約16.9兆ルーブル。保有Cash約1.3兆ルーブル、有利子負債約2.8兆ルーブル。自己資本約10.8兆ルーブル。当期利益が約0.95兆ルーブル。
毎年、1兆ルーブル~2兆ルーブルの営業キャッシュフロー

④割安性
PER3倍程度、PB0.25程度


リスク&ネガティブ要因
・政府が過半の株式を保有している。政治的リスクの影響を受ける。
 特に欧州、トルコ、東アジアへのガスパイプライン投資を行っているが、
 全て政治的リスクがある
→政治リスクが既に株価に織り込まれている。
 収益力高く、減損リスクをカバーできる。
 ガスパイプラインの建設完了(~2021年まで)、政治リスクの緩和で、
 バリューが評価されると大きなリターンを得られる可能性がある。
 逆にダウンサイドのリスクは株価に反映されていることから、限定的。
・ルーブルの変動リスク
→為替は相対的に動く。先進国は軒並み財政状況悪く、
 先進国の財政リスクが顕在化すること、また基軸通貨ドルの役割が低下することで、
 相対的に、財政面に余裕がある新興国通貨の評価が上がる可能性もある。
・取引コスト高い
→株価が引くければ、カバーできる。

Explanation of Gazprom

1. Competitive advantage
 Total share of world Gas supply 11%(1/3 share in Europe).
 Price Competitiveness and the large scale of supply  generates  the competitive advantage 
 in Russia and   Europe.
 Although affected by the fluctuation in Gas price and geopolitical events, Gazprom has earned staggering   amount of profit. 

2. Return to stockholder
    2017FY dividend 6.5% (Dividend 5 - 10 % from 2011)

3.Balance sheet
    Total asset 16.9 trillion ruble, Holding Cash 1.3 trillion ruble, Debt 2.8 trillion.
    Capital 10.8 trillion ruble. Earnings  0.95 trillion ruble.
    1 - 2 trillion operating cash flow every year.

4. Undervalued
     PER3, PBR0.25 

2017年10月1日日曜日

純金積立をしている理由 Dollar-cost averaging gold

毎月、少額ですが、定額の金を買っています。リターンを求めている訳ではなく、精神安定剤的なものです。構造的に色々な角度からのショックの緩衝材として持っています。投資をしていると、テロ、大型地震、戦争、インフレ、国家財政破綻など、カタストロフィックな事象が思考を曇らせることがありますが、金を買うことで不安をやわらげています。毎月金を買うだけなら、マクロ分析やショートのように売買タイミングを図る必要がないので、手間がありません。今日時点で5%くらいプラスです。株に投資してたら、何倍もリターンがあったはずです。

なお、前に取り上げたガスプロムを少し深堀したので、また追記しようか、試案中です。

I have dollar-cost averaged gold every month. I don't really expect to make profits for this trade, but I am mainly doing this to provide peace for my mind. In order to shield my wealth from a potential catastrophe coming from the blind spot, I think it is reasonable to hold some amount of gold. Dollar-cost averaging gold is simple and hassle-free. Holding stocks could  have given me lots more return, but this is my manner.  


2017年9月24日日曜日

インデックス投資のパラドックス The paradox of Index funds

ウォーレンバフェットもお墨付きのインデックス投資についてですがハワード・マークスが今月7日の顧客向けメモで、面白いコメントをしていました。要約するとインデックス投資への資金集中の結果、本来、合理的なインデックス投資が、非合理的になることを予想するというものです。そのプロセスは下のとおりです。

①投資家は利益を求め、アクティブに投資
②歴史的に、アクティブ投資は、インデックス投資をアウトパフォーム出来ていない
(但し、合理的な価格形成には寄与している)
③「②」の結果、マーケットをアウトパフォームしようとするアクティブ投資家が減り、
 インデックス投資に資金が集まる。
④「③」の結果、インデックス採用銘柄が過大評価される一方で、アクティブ投資の競争が薄れ、アクティブ投資の機会が生まれる。
⑤「①」に戻る。

私も昨今の風潮から、インデックスファンドの優位性を当たり前と受け止めていましたがあたり前に受けとめてしまうことほど、株式市場の持つ反射性に気づかないため、フィードバックループに巻き込まれてしまうというロジックに改めて、気づかされました。

今後も、独立的思考、二次的思考、多面的な思考を鍛えて、マーケットに対峙していきたいと思います。

Howard Marks  provided interesting comment on the index investment. To sum up, he says that too much money has gravitated toward index investment  because of its rationality and that would make index investment irrational paradoxically. The process of its cycle is below.

1. Investors want high return and invest actively 
2. Active investment could have not outperformed index investment  historically; it has contributed to making the reasonable price of equity.
3. As a result of "2." , less investors invest actively and more investors invest in index fund.
4. As a result of "3." , index fund is overvalued and there will be less competition for active investors and  there will be a lot more opportunity for the active investors to outperform index fund.  
5. goes back to "1."

I took it for granted that index investment performs better than active investment overall unless active investors have special skill set. However, I just recalled the fact that the more things are commonly good the less they are good in the end, as the market is reflexive by its nature.  

I would do the best to be an independent, elaborate, versatile thinker to survive in the market.