2017年12月3日日曜日

駅前周辺不動産の将来図 Some thoughts on the prospect of real estate within the surrounding of terminal station

世の中の変化(シェアリングエコノミー、クラウド技術、IoT等)から、街並みの変化に思いを巡らせてみました。特に経済活動に影響が大きい駅前周辺の不動産に絞って考察してみます。

これまで、駅前周辺は、人々が行き交う場所として、情報交換の場所として使われてきました。しかしながら、情報交換はネットワーク上で処理される方向に進んでいます。その結果、いずれ単純な情報交換を地価の高い駅前で行うことは経済的でなくなってくると予想します。

というところで、駅前不動産の将来予想を考えるとこんな感じでしょうか?
(新宿駅、渋谷駅等のターミナルステーションをイメージしています)

●情報交換所となっており、減少すると思われる不動産
 銀行、不動産仲介店、証券会社、旅行代理店、本屋、CD屋、レンタルビデオ屋等

●情報交換所ではなく、物理的なサービス提供があり、増加すると思われる不動産
 ホテル、飲食店、住居、娯楽施設等

銀行や不動産仲介店なんかが減っていくと街並みが一変しますね。

ちなみにここまで考えて自分のポートフォリオを見たところ、随分前に買った京阪神ビルディングが気になりました。同社は住友系の不動産賃貸業者で、優良物件をたくさんもっており、中でも売上が安定しているJRAの場外馬券場(売上4分の1を占める)の所有が魅力的でした。ただ、今回の考察で場外馬券場は厳しいなと考え直しました。馬券はネットでも販売しており、JRAも先のことを考えると高額な賃料を払って、駅前で馬券を売る理由がありません。ということで、株はすぐに売却しました。ブレインストーミングもたまには役立つものです。

蛇足ついでに、貸しテナント会社TKPのビジネスモデルは時代に合いそうですね。バリュエーション的に深堀するモチベーションが上がりませんが・・。

I have reflected how new technology and innovation (e.g., sharing economy, cloud computing and internet of things etc.) would change the city-space. In this post, I will especially focus on real real estate within the surrounding of terminal station which has large impact on our economy. 

The space surrounding station has historically been used for the place to trade information. However, trading information has got taking place on the cyber-space
 more and more.  As a result, I assume that it is getting not economical  to pay high rent just to trade information near the station.

Considering the change mentioned above, here is the prospect of real estate within the surrounding of terminal station.

The real estate which will diminish its number: the place to trade information
bank, real estate agency,travel agency, book store, etc.
The real estate which will increase its number: the place to provide experience and tangible goods
hotel, restaurant, residence, recreational facilities, etc.

Imagine that the former facilities are replaced by the latter facilities; that will be a lot of change; the hotel in Shinjuku-ward that I pass by everyday is overflowing with foreign tourists and I see there is more demand for those hotels than banks and real estate agencies.

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